کیمیا استون | اخبار صنایع دستی کیمیا استون ؛ اولین کارگاه/فروشگاه صنایع دستی ایران
بازار مسکن در تابستان 95
بازار مسکن از سال ۹۲ به خواب عمیقی فرو رفت و با گذشت ۳ سال از آن روزها هنوز از خواب عمیق بیدار نشده است هر چند برای خروج مسکن از رکود اقدامات و راهکارهای مختلفی در نظر گرفته شد از تسریع روند پرداخت تسهیلات تا افزایش میزان وامهای مسکن اما تاکنون هیچ یک از این اقدامات راهگشا نبوده است.
این روزها؛ گزارشهای بانک مرکزی نشان میدهد مسکن وارد فاز پیشرونق شده است و مسئولان وزارت راه و شهرسازی و عدهای از کارشناسان معتقدند، روند رشد معاملات مسکن تا پایان سال جاری بدون افزایش قیمت ادامه دارد. مدیرکل اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی میگوید: انتظار میرود که از نیمه دوم امسال شاهد رونق تدریجی در بخش مسکن باشیم. در حال حاضر سرمایه سازندگان به دلیل رکود قفل شده است اما با افزایش معاملات و افزایش گردش مالی، سرمایهها آزاد میشود و سازندگان میتوانند تولید بیشتری داشته باشند. طبق گفته مدیرکل اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی معاملات اردیبهشت با رشد ۸درصدی به بیش از ۱۵هزار معامله رسید که میتواند آغاز تحرکات بازار مسکن باشد. علی چگنی، مدیر برنامهریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در گفتوگوی تفصیلی با ایلنا با تشریح وضعیت مسکن تا پایان امسال و تهدید کاهش عرضه برای این بازار، گفت: از نیمه دوم امسال بهتدریج شاهد رونق نسبی بازار مسکن خواهیم بود و رونق در بازار از واحدهای کممتراژ شروع میشود. در ادامه مشروح این گزارش را میخوانید.
گزارشهای بانک مرکزی نشاندهنده افزایش معاملات در بازار مسکن است. آیا این میزان معاملات میتواند تحرکات جدی برای بازار مسکن باشد؟
در ماه گذشته در شهر تهران به طور تقریبی ۱۵ هزار و ۴۰۰ معامله مسکن ثبت شده است که عدد به نسبت خوبی است و نسبت به مدت مشابه سال گذشته حدود ۸درصد رشد داشته است.
زمانی که بازار مسکن در اوج رکود قرار داشت، تعداد معاملات مسکن شهر تهران در طول یک ماه به چیزی نزدیک به ۷هزار قرارداد رسید، این در حالی است که تعداد معاملات مسکن در بازار تهران، در برخی ماهها به ۲۰هزار قرارداد نیز رسیده است. به هر روی افزایش تعداد معاملات انجام شده میتواند نشانهای از بهبود شرایط بازار مسکن باشد. باید توجه کرد که اقتصاد یک مجموعه به هم پیوسته است و اجزای آن نمیتوانند جدا از هم عمل کنند. بنابراین چنانچه رونق در بخشی از اقتصاد اتفاق بیفتد بهتدریج به بخشهای دیگر نیز سرایت خواهد کرد. مسکن میتواند در حوزه خروج از رکود موتور پیشران باشد. معتقد هستم که در این بازار گامهایی در حال برداشته شدن است و انشاءالله صنعت ساختمان فعال خواهد شد. از چند روز آینده هم وامهای صندوق پس انداز یکم بهدست مصرفکنندگان میرسد و وارد بازار میشود. با ورود این تسهیلات گردش مالی در این حوزه بهتر شده و وضعیت کسبوکار در این بخش بهبود خواهد یافت، این موارد به افزایش تقاضای ساختوساز کمک خواهد کرد. ورود تقاضاهای جدید سازندگان را ترغیب به اخذ پروانه ساخت خواهد کرد.
آمار صدور پروانه ساخت در سالهای گذشته چگونه بوده است؟
در سال ۹۳ بهطور تقریبی برای ۴۰۰هزار واحد مسکونی پروانه ساخت در سطح کشور صادر شد. در سال گذشته هم بدون احتساب آمار اسفند، تعداد پروانههای صادرشده به حدود ۲۹۰هزار واحد رسید. تعداد پروانههای صادرشده در سال ۱۳۹۳، در شهر تهران و کل کشور به ترتیب از رشد منفی حدود ۵۲ و ۴۰درصد برخوردار بوده است و این روند نزولی صدور پروانه ساخت در سال ۱۳۹۴ نیز ادامه داشته است. به طوریکه تعداد پروانههای صادرشده در شهر تهران و نیز کل کشور بیش از ۲۰درصد کاهش را تجربه کرده است.
این کاهش صدور پروانه ساخت و کمبود عرضه میتواند هشداری برای افزایش قیمتها در دوره رونق باشد؟
آثار افزایش یا کاهش در صدور پروانه ساختمانی را ۳ سال دیگر میتوان در بازار مشاهده و ارزیابی کرد. در سال ۹۳ و ۹۴ شاهد کاهش صدور پروانههای ساخت بودیم که آثار این کاهش تولید در سالهای ۹۶ و ۹۷ نمایان خواهد شد. اما از آنجایی که در حال حاضر با انباشت واحدهای تولیدی فروش نرفته مواجه هستیم، بخشی از این کاهش تولید جبران میشود.
با توجه به اینکه این واحدهای انباشت شده متناسب با نیاز واقعی بازار نیستند، میتوانند کاهش عرضه را جبران کنند؟
تا حدودی این واحدها میتوانند پاسخگوی نیاز بازار باشند. در حال حاضر تقاضاها به سمت واحدهای مسکونی کممتراژ و قیمتهای پایینتر است و در دو سال اخیر بیش از ۵۰درصد تقاضا و معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به واحدهای ۳۰۰ میلیون تومان و کمتر بوده که مساحت این واحدها ۷۵ متر و کمتر است. البته در شهر تهران واحدهای بزرگتر هم تولید شدهاند که مخاطب این واحدها، گروههایی با درآمد بالاتر هستند اما بهتدریج این تطبیق در بازار مسکن ایجاد میشود و سازندگان هم مطابق با قدرت خرید مردم و نیاز واقعی بازار، ساختوساز را انجام خواهند داد. تعادل بین نیاز بازار به لحاظ مساحتی و قیمتی با عرضه ایجاد خواهد شد. البته این توصیه به سازندگان میشود که واحدهای تولیدی را براساس توان مالی متقاضیان طراحی نمایند. واحدهای با متراژ بسیار بزرگ هم بهطور معمول دیرتر به فروش میرسند و متقاضیان خاص خود را دارند. البته سازندگان هم این علامت را از بازار دریافت میکنند که توجه متقاضیان معطوف به واحدهای با متراژ کم است. در مجموع میتوان گفت که امسال باید شرایط بهبود بازار مسکن فراهم شود و دولت در تلاش است تا زیرساختهای بهبود شرایط کسبوکار در این حوزه را فراهم کند.
پیشبینی شما از وضعیت بازار در نیمه نخست سال و نیمه دوم چیست؟ آیا رشد معاملات ادامه پیدا میکند؟
به هر حال وقوع نوسانات جزئی در این بازار در ماههای آتی طبیعی است. البته در ماه رمضان انجام معاملات کندتر خواهد شد اما از سوی دیگر با اتمام مدارس به اوج نقل و انتقالات در بازار اجاره میرسیم. با این حال پیشبینی میشود که بهتدریج وضعیت کسبوکار در حوزه مسکن و گردش مالی در این صنعت رو به بهبود باشد. انتظار میرود که از نیمه دوم امسال شاهد رونق تدریجی در بخش مسکن باشیم. در حال حاضر سرمایه سازندگان به دلیل رکود قفل شده است اما با افزایش معاملات و افزایش گردش مالی، سرمایهها آزاد میشود و سازندگان میتوانند تولید بیشتری داشته باشند. با افزایش خرید و فروش مسکن و رونق ساختوساز، در صنایع وابسته نیز تقاضا ایجاد میشود. بنابراین زنجیره کسبوکار و فعالیت اقتصادی در این صنعت فعال میشود و این به بهبود معیشت و شرایط زندگی مردم کمک میکند و درنهایت GDP کشور رشد پیدا میکند.
سهم صنعت ساختمان از GDP چقدر است؟
بخش ساختمان حدود ۹درصد از تولید ناخالص داخلی را به خود اختصاص میدهد. اما فارغ از سهم از GDP باید دقت کرد که نرخ رشد ارزش افزوده ساختمان از سال ۱۳۹۱ به بعد همواره منفی بوده است. در شرایط رونق از آنجایی که چندین صنعت، مرتبط با صنعت ساختمان هستند، میتواند تاثیر مثبت بر رشد GDP داشته باشد. در نظر داشته باشید کسی که خانهای را میخرد، برای تامین لوازم خانگی، تقاضای خود را به بازار وارد میکند و صنایع بالادستی مرتبط با ساختمان مانند پرده، لوستر و… هم به رونق میرسد. ورود مسکن به دوره رونق موجی در صنعت ایجاد میکند که تقاضا در صنایع بالا دستی و صنایع پایین دستی هم افزایش مییابد. در بررسی نقش مسکن و خدمات مستغلات در GDP باید توجه کرد که بهطور معمول بخش مسکن در GDP از دو ناحیه تاثیر میپذیرد. نخست ارزش افزوده بخش ساختمان است که بهطور معمول بین ۶ تا ۹درصد GDP را تشکیل میدهد و ایندرصد فقط به بخش ساختوساز مربوط میشود. و دیگری بخشی است که خود را در خدمات مستغلات نشان میدهد که بین ۱۱ تا ۱۳درصد از GDP را شامل میشود. سهم بخش خدمات ازGDP حدود ۵۰درصد است که ۱۱ تا ۱۳درصد از این رقم مربوط به خدمات مستغلات است.
در مجموع میتوان گفت بین ۱۶ تا ۲۱درصد از ظرفیت اقتصادی ارزش افزوده کشور از بخش مسکن تامین میشود. به طبع اگر رشد ۵درصدی در اقتصاد داشته باشیم و با توجه به اینکه حدود ۳۰ تا ۴۰درصد رشد اقتصادی کشور مرهون بخش مسکن است؛ ممکن است که ۲ درصد از این ۵درصد رشد اقتصاد مربوط به بخش مسکن باشد. در واقع بخش مسکن دو نقش اساسی در اقتصاد دارد که یکی در حوزه اقتصاد خرد و مربوط به تامین نیاز مصرفی مردم است و دیگری نقش آن در اقتصاد ملی است که منجر به ایجاد اشتغال و رشد ارزش افزوده خواهد شد. با افزایش خرید و فروش مسکن و رونق ساختوساز، در صنایع وابسته نیز تقاضا ایجاد میشود. بنابراین زنجیره کسبوکار و فعالیت اقتصادی در این صنعت فعال میشود و این به بهبود معیشت و شرایط زندگی مردم کمک میکند و در نهایت GDP کشور رشد پیدا میکند.
